Allgemein, Firmensteuern, Persönliche Steuern, STAF/SV17 (STAF = Steuerreform & AHV-Finanzierung), Steuervorlage 2017 (SV17)

482. Die Crux mit der Besteuerung des „privaten“ Liegenschaftshändlers. By Michael Leysinger, dipl. Steuerexperte et dipl. Wirtschaftsprüfer. SV17

(23.01.2018) Oft erhalte ich Anfragen, wie ein Liegenschaftsverkauf steuerlich behandelt wird.

An sich wäre die Antwort einfach: man schaut im Gesetz nach und findet dort für diese Fälle in den kantonalen Gesetzen die Grundstückgewinnsteuer (StHG 12).

Wenn diese nicht greift (z.B. wenn es sich also um einen geschäftlich motivierten Grundstückhandel geht), so fällt der Gewinn unter die Einkommenssteuern (Bund, Kanton und Gemeinde).

Zusätzlich werden – quasi als „Dessert“(!) – auf dem Gewinn auch noch die Sozialversicherungsabgaben (AHV etc.) erhoben.

Also eine teure Angelegenheit.

Eine Dame aus der Westschweiz hat mir letztens einen bereits abgeschlossenen Liegenschaftshandel (es ging um ein Mehrfamilienhaus) zur steuerlichen und abgaberechtlichen Prüfung (Grundstückgewinnsteuer oder Einkommenssteuer + Sozialversicherungen) unterbreitet.

Ich habe ihr (sinngemäss, gekürzt) geantwortet:

„…Ihre Frage bezieht sich darauf, dass Sie sicher sein möchten, ob die Liegenschaft Bestandteil Ihres Privat- bzw. Geschäftsvermögen ist.

Dies ist für Sie deshalb wichtig, weil die steuer- und sozialversicherungsrechtlichen Konsequenzen unterschiedlich sind (Gewinne des Geschäftsvermögens werden höher besteuert und sind auch sozialversicherungsrechtlich von Relevanz).

Die Beurteilung «Geschäfts- bzw. Privatvermögen» hängt im Wesentlichen davon ab, ob Sie am Immobilienmarkt im Rahmen einer «selbstständige Erwerbstätigkeit» (also mit Gewinnabsicht) handeln bzw. auftreten.

Wenn ja, qualifizieren die Steuerbehörden einen solchen Gewinn als «geschäftlich», was zur Folge hat, dass zusätzlich zu den Staats- und Gemeindesteuern (anstelle von Grundstückgewinnsteuern) auch noch die direkte Bundessteuer und die Sozialversicherungsbeiträge (AHV & Co) für Selbstständigerwerbende anfallen.

Die Steuerlast kann in solchen Fällen bald 50% des erzielten Gewinnes erreichen.

Für Ihren Fall sind wir der Ansicht, dass sie die Liegenschaft nicht im Rahmen einer geschäftlichen Tätigkeit vorgenommen haben. Vielmehr war «Privatinvestment» das Motiv.

Die Steuerbehörden werden u.E. das wohl auch so sehen und der erzielte Gewinn der (wesentlich günstigeren) Grundstückgewinnsteuer unterstellen.

Sollten sie dabei Zweifel haben, so müsste vorgänglich ein steuerlicher Vorbescheid (Taxruling) eingeholt werden. Da die Liegenschaft schon steht, besteht hier die Gefahr, dass sich die Steuerbehörde für die Geschäftsvariante (gewerbsmässiger Liegenschaftshändler) entscheidet; dies, weil Sie ja keine Handlungsalternative mehr haben (das Haus steht schon). In solche Fällen wird oft ohne «Tax Ruling» (Deutsch: steuerlicher Vorbescheid) gearbeitet.“

Mal sehen was da rauskommt; ich halte Sie liebe Leserin, lieber Leser auf dem Laufenden.